Um dos maiores sonhos de grande parte dos brasileiros é adquirir um imóvel. Para realizar este tão almejado negócio e consolidar esta conquista, porém, é necessária muita cautela, atentando-se para aspectos como o cenário econômico do momento e a documentação inerente ao negócio. A cautela faz-se necessária porque muitas são as causas que podem invalidar o negócio jurídico de compra e venda de imóvel: simulação, procuração falsa, erro, dolo, dentre outros.

Previamente à aquisição, deve ser realizada a chamada due diligence, que consiste no conjunto de diligências tendentes a perquirir acerca da regularidade do imóvel desejado. É necessário verificar se o imóvel está com os respectivos documentos em ordem, se o imóvel pertence a quem se diz proprietário e se esse proprietário é moral e financeiramente idôneo.

A matrícula consiste em documento importantíssimo neste contexto. Nela constam todas as informações relativas ao bem, tais como localidade, número de registro, nome do atual proprietário e relação de proprietários anteriores. Será obtida junto ao Oficial de Registro de Imóveis.

Deve-se ainda verificar a existência de ações judiciais em nome do vendedor, bem como sua situação econômica, a regularidade fiscal do imóvel e a regularidade condominial, se for o caso. A fim de fazer tais verificações, alguns dos documentos necessários são os documentos pessoais do vendedor (CPF, RG, certidão de casamento e comprovante de residência, devendo-se observar ainda se o vendedor é maior de idade); se o vendedor for pessoa jurídica, é necessária a certidão simplificada emitida pela Junta Comercial, bem como, em caso de sociedade limitada, a última alteração do contrato social e, em caso de sociedade anônima, a última ata de assembleia geral e o estatuto social.

Deve-se obter certidão de distribuição de ações em nome do vendedor nas Justiças Estadual, Federal e Trabalhista; se o vendedor for pessoa jurídica, é necessária certidão de distribuição para as varas de falência e recuperação judicial. Ainda, é imprescindível a obtenção de Certidão Negativa de Débitos fiscais municipais, estaduais, federais, trabalhistas e de protestos, prova de quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e prova de inexistência de débitos condominiais mediante declaração assinada pelo síndico (e ata da assembleia que o elegeu). O comprador deve se precaver também contra eventual desapropriação, verificando, junto ao Poder Público Municipal, se o imóvel pretendido não foi declarado de utilidade pública.

Em suma, para ter segurança durante a contratação e certeza acerca de todos os documentos necessários, é altamente aconselhável a consulta a um advogado. Toda a prudência é necessária, devendo o adquirente tomar providências para assegurar a compra do imóvel com o mínimo de riscos.

*Livia Gorgone é advogada em Araçatuba (OAB/SP 428.436) – adv.liviagorgone@gmail.com